رابط تحميل الملف اسفل التقديم :

الفصل الأول: مدخل لدراسة النظام العقاري المغربي

العقار مثل المال يدخل في جميع المعاملات ، إذ لا يمكن عدم الاكتراث به ، فهو مجال مفضل للمستثمرين العموميين و الخواص، مميز و منظم ، يتم تدبيره من مجتمع إلى آخر ومن حقبة إلى أخرى و من دولة إلى أخرى ، فكيف وضعه على الصعيد الوطني ؟

إنه من الصعوبة بمكان حصر المشاكل و إعطاء فكرة عامة عند أول وهلة عن الوضعية القانونية و البنيات العقارية بالمغرب ، إلا من خلال وصف نظامه العقاري و إبراز خصوصيته ، مع الأخذ بعين الاعتبار المكونات الأخرى للرصيد العقاري ، المحفظ ، غير المحفظ ، الأنظمة العقارية ، المعرفة مزاياها وعيوبها والمشاكل التي تطرحها و معرفة مدی انسجامها و تجانسها مع بعضها البعض .

لكي تتم معالجة موضوع واسع كهذا ، يبدو من الضروري التذكير في البداية ببعض المعلومات العامة الأساسية مجسدة في مدخل لدراسة النظام العقاري المغربي، لإعطاء رؤية واضحة حول العقار الوطني الذي ستتم معالجته في مبحثين

المبحث الأول : التطور التاريخي للملكية العقارية بالمغرب

المبحث الثاني: الأحكام العامة للعقارات و الحقوق العينية

المبحث الأول : التطور التاريخي للملكية العقارية في المغرب

هناك ازدواجية في النظم القانونية التي تخضع لها العقارات في المغرب والتي ترجع إلى ظروف تاريخية مرتبطة بالفتح الإسلامي، وبالاستعمار الفرنسي الذي جاء بترسانته القانونية والمؤسساتية كبديل لتلك التي كانت تطبق في المغرب تبعا لنظام الحكم السائد آنذاك. لذا لا بد من اعطاء نظرة ولو موجزة عن تلك الظروف مقتصرا في ذلك على فترة ما قبل خضوع المغرب للحماية الفرنسة ( المطلب الأول)، وكذا فترة الحماية ( المطلب الثاني )، إلى غاية صدور قانون التوحيد والتعريب والمغربة سنة 1965 ( المطلب الثالث ) ، ثم نتساءل إلى إي مدى استطاعت مدونة الحقوق العينية توحيد القواعد المنظمة للعقار ( المطلب الرابع ) .

المطلب الأول : المرجعية القانونية للعقار قبل الحماية

لم يكن هناك مرجع قانوني خاص ينظم العقار غير المحفظ بالمغرب، بل كان القضاء يرجع في البت في المنازعات المرتبطة بهذا الصنف من العقارات الى القواعد الفقهية، وخاصة الراجح والمشهور وما جرى به العمل في فقه الامام مالك، وقد أدى الأمر الى تضارب الاحكام والقرارات القضائية ، تبعا لتعدد وتشعب الآراء والمقتضيات الفقهية في هذا الإطار.

المطلب الثاني : المرجعية القانونية للعقار في فترة الحماية

أما في فترة الحماية ، عندما بسطت الحماية سلطتها على المغرب، استقدمت معها ترسانة من القوانين ذات المرجعية اللاتينية ، فنتجت عن ذلك ازدواجية في مرجعية القواعد القانونية المنظمة للعقار ، بين مرجعية الفقه الاسلامي ومرجعية القانون اللاتيني .

ففي هذه المرحلة ، كان لا مناص من سلطات الحماية من سن نصوص تشريعية تواكب التطور الاقتصادي والاجتماعي في هذا المجال، فأصدرت مجموعة من الأنظمة كان من بينها النظام الخاص الذي يكفل للملكية العقارية وضعا قانونيا محكما يتمثل في نظام التحفيظ العقاري الذي صدر بشأنه ظهير 12 غشت 1913 .

المطلب الثالث : المرجعية القانونية للعقار بعد الاستقلال

رغم حصول المغرب على استقلاله ، إلا أنه ظل يحمل عبء تركة العهد الاستعماري ، و لم تفلح محاولة توحيد المرجعية بعيد الاستقلال حيث فشلت - أو أفشلت - مبادرة تقنين أحكام الفقه الاسلامي في شتى المجالات ، واقتصرت على موضوع الأحوال الشخصية بينما ظل العقار رهين ازدواجية المرجعية وتعدد الأنظمة ، و في 26 يناير 1965 صدر قانون توحيد القضاء و مغربته وتعريبه، لكنه لم ينفع في توحيد القواعد المنظمة للعقار ، لأنه ارجا هذا الأمر إلى أجل غير مسمى ، حيث نص في فصله الثالث على ما يلي : «إن النصوص الشرعية والعبرية وكذا القوانين المدنية والجنائية الجاري بها العمل تبقى سارية المفعول إلى أن تتم مراجعتها لدى المحاكم المذكورة في الفصل

الأول من هذا القانون .

وقد صدر مرسوم ملكي يبين المقصود من القوانين المدنية والجنائية، ولكن لم يصدر لحد الآن أي نص تشريعي يبين ويوضح المقصود من عبارة النصوص الشرعية، كما أنه لم يصدر أي نص تشريعي يحدد بدقة مجالات تطبيق كل من النصوص المدنية والنصوص الفقهية حتى لا يقع أي تداخل بينها، وخاصة في المجال العقاري حيث يجد الفقه المالكي أهم تطبيقاته. وعلى هذا الأساس فإن القضاء بالمغرب ويتقدمه المجلس الأعلى - محكمة النقض حاليا - كان معني

رابط التحميل :

https://drive.google.com/file/d/1K0W-KzmH6GrSZnoxMnwFy7n-57oWi7lP/view?usp=drivesdk