الموضوع : تنازع سبقية اقتناء عقار

السؤال : قمت بشراء عقار في طور التحفيظ من مالكه في 2004 ، ولما واصلت إجراءات التحفيظ باسمي. تعرض علي شخص بعلة أنه اشترى العقار نفسه من البائع نفسه في2007.

فمن أحق بالملك في هذه الحالة؟

الجواب :

بصرف النظر على المقتضيات الجنائية هل يتعلق الأمر بالنصب أو عدم تنفيذ العقد، فالقاعدة الذهبية في مجال المعاملات العقارية قابلية العقار موضوع مطلب التحفيظ للتفويت إلى الأغيار بعوض أو بدون عوض. ومعنى هذه القاعدة، حق المالك طالب التحفيظ، أن يتصرف في العقار موضوع مطلب التحفيظ بيعا ومخارجة، ومعاوضة وهبة وصدقة .

وإذا سبق لمالك العقار في طور التحفيظ أن باع إلى شخص ثان العقار نفسه الذي باعه لمشتر أول، فإن الملكية انتقت إلى المشتري الأول، ويعتبر البيع الثاني بمثابة بيع ملك الغير لفائدة المشتري الثاني وهو لا يجوز دون موافقة المشتري الأول الذي أصبح في حكم البائع .

ويقع على المشتري الأول أن يتعرض على الإيداع في المحافظة أن سبقه المشتري الثاني إلى ذلك تحت طائلة تطهير الحق العيني وعدم المنازعة فيه .

جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي :

« لكن، أن جميع ورثة أحمد بن المصطفى أقلعي تنازلوا لعمتهم عن أرض الرميلات موضوع النزاع، ومن ضمنهم محمد بن أحمد أقلعي طالب التحفيظ الأصلي والذي باع عقار المطلب كله لطالب التحفيظ قاسم الكانوني الذي حل محله في متابعة مسطرة التحفيظ وذلك بتاريخ 14 - 01 - 1991 ، وذلك قبل شراء الطاعن من البائع نفسه لنصف العقار في 09 - 02 - 95 ، ولذلك ولما للمحكمة من سلطة في تقدير قيمة الأدلة المعروضة عقد الشراء المدلى « : عليها، واستخلاص قضائها منها، فإنها حين عللت قرارها بأن به من قبل الطاعن باطل بسبب عدم ملكية البائع للشيء المبيع لافتقاره أحد أركانه الجوهرية وهو المحل عملا بالفصلين 2 و 59 من قانون الالتزامات والعقود، وأنه يستحيل تصور قيام المرحوم أحمد بن المصطفى أقلعي )موروث الطاعن( بالشفعة من فإنه نتيجة لما ذكر كله .» يد المشتري من حبيبة أقلعي لأن المخارجة وقعت بعد وفاته يكون القرار معللا تعليلا كافيا والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار .» قرار محكمة النقض عدد 2087 المؤرخ في : 13 / 6 / 2007 ملف مدني عدد : 1883 / 1 / 3 / 2006 غير منشور .

قرار محكمة النقض عدد : 726 المؤرخ في : 16 / 08 / ملف تجاري عدد : 1091 / 3 / 1 / 2011 2012.

جواب للدكتور و المحامي المتميز الأستاذ عمر أزوكار.